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親が認知症・施設入所したら実家は売却できる？札幌の不動産相続で早めに考えたいこと
親が高齢になり、認知症の症状が出てきた。
介護施設への入所が決まり、実家に誰も住まなくなった。
このような状況で、「実家を売却したほうがいいのでは」「相続が起きる前に整理しておきたい」と考える方は少なくありません。
しかし、親名義の不動産は、子どもが自由に売却できるものではありません。たとえ家族であっても、所有者本人の意思確認や契約手続きが必要になります。
この記事では、親が認知症になった場合や施設に入所した場合に、札幌の実家を売却できるのか、相続前に考えておきたいポイントを解説します。
親名義の不動産は、子どもだけでは売却できません
まず大前提として、実家が親名義である場合、その不動産を売却できるのは原則として所有者である親本人です。
子どもが「管理しているから」「将来相続する予定だから」という理由だけで、親名義の土地や建物を売却することはできません。
不動産売却では、売買契約の締結、本人確認、意思確認、登記手続きなどが必要になります。所有者本人が売却の内容を理解し、自分の意思で契約できる状態であることが重要です。
親が元気なうちに話し合っておけば、売却、賃貸、空き家管理、将来の相続方針などを整理しやすくなります。
認知症が進むと、売却手続きが難しくなる場合があります
親が認知症になった場合でも、すぐに不動産を売却できなくなるとは限りません。
ただし、売買契約の内容を理解する判断能力が不十分と判断される場合、本人だけで契約を進めることが難しくなることがあります。
不動産の売却は大きな財産処分です。あとから「本人の意思ではなかった」「契約内容を理解していなかった」といった問題が起きないよう、慎重な確認が必要になります。
このような場合、成年後見制度の利用を検討することがあります。
成年後見制度は、認知症などにより判断能力が不十分な方を支援するための制度です。家庭裁判所によって選ばれた成年後見人などが、本人の財産管理や契約手続きを支援します。
居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要になることも
親が施設に入所し、実家に戻る予定がない場合でも、その不動産が本人の居住用不動産にあたる場合は注意が必要です。
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
ここでいう居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、施設入所前に住んでいた家や、将来戻る可能性がある家が含まれる場合があります。
そのため、「もう誰も住んでいないから売れる」と単純に考えるのではなく、親の判断能力、施設入所の状況、今後の生活方針、売却の必要性などを整理することが大切です。
売却代金を介護費用や施設費用に充てたい場合でも、本人の利益にかなう内容かどうかを確認しながら進める必要があります。
札幌の実家を空き家にする場合の注意点
親が施設に入所し、札幌の実家が空き家になる場合、管理面の負担も考えておく必要があります。
特に札幌では、冬場の管理が大きな問題になりやすいです。
たとえば、次のような負担が発生します。
・敷地や玄関前の除雪
・屋根雪や落雪への対応
・水道管の凍結予防
・建物内部の換気や通水
・郵便物の確認
・固定資産税や火災保険の支払い
・近隣からの苦情対応
誰も住んでいない実家は、短期間でも劣化が進むことがあります。冬場に水道管が凍結したり、雪の重みで建物に負担がかかったりすることもあります。
売却するかどうか決められない場合でも、まずは空き家として安全に管理できる体制を整えることが必要です。
相続が起きてから考えると、選択肢が狭くなることも
「親が亡くなってから考えればいい」と思っている方もいるかもしれません。
しかし、相続が発生してから実家の売却や名義変更を進めようとすると、相続人全員での話し合い、必要書類の収集、相続登記、売却活動など、多くの手続きが必要になります。
相続人が複数いる場合は、実家を売るのか、誰かが住むのか、賃貸に出すのか、解体するのかで意見が分かれることもあります。
また、実家の荷物が多く残っている場合、片付けだけでも大きな負担になります。
親が元気なうちに、次のようなことを確認しておくと、将来の相続手続きが進めやすくなります。
・実家を将来どうしたいか
・売却してもよいのか
・誰かが住む予定はあるか
・遺言書を作成しているか
・不動産以外の財産や借入金はあるか
・権利証や固定資産税の書類はどこにあるか
家族にとって話しにくいテーマではありますが、早めに共有しておくことで、将来のトラブルを防ぎやすくなります。
売却だけでなく、管理・賃貸・相続後の活用も選択肢に
親が施設に入所した場合でも、必ず実家を売却しなければならないわけではありません。
状況によっては、次のような選択肢も考えられます。
・しばらく空き家として管理する
・親族が定期的に見回る
・賃貸に出す
・相続後に売却する
・解体して土地として活用する
・家族で住む人を決める
ただし、賃貸に出す場合も、契約行為や修繕費用、管理の手間が発生します。古い住宅の場合は、貸し出す前に設備や安全面の確認が必要です。
また、将来的に売却する場合は、建物の状態が悪くなる前に査定を受けておくことで、判断材料を得ることができます。
札幌市内でも、地下鉄沿線、郊外住宅地、古い戸建て、マンションなど、不動産の種類や立地によって選択肢は変わります。
早めに不動産の価値を把握しておくことが大切
親の実家をどうするか決めるためには、まず現在の不動産価値を知ることが大切です。
不動産の価格がわからないままでは、売却するべきか、管理を続けるべきか、相続後にどう分けるべきかを判断しにくくなります。
確認したいポイントは、次のとおりです。
・現在の売却見込み額
・建物の築年数や劣化状況
・土地としての需要
・解体が必要かどうか
・固定資産税の負担
・空き家管理にかかる費用
・相続人の人数や意向
親が元気なうちに不動産会社へ相談し、査定額や売却の流れを把握しておくだけでも、将来の不安を減らすことにつながります。
まとめ｜親が元気なうちに、実家の方針を話し合いましょう
親が認知症になった場合や施設に入所した場合、親名義の実家を子どもが自由に売却できるわけではありません。
本人の判断能力、成年後見制度、家庭裁判所の許可、空き家管理、将来の相続手続きなど、確認すべきことが多くあります。
特に札幌では、冬場の除雪や凍結対策など、空き家管理の負担も考える必要があります。
「まだ早い」と思っているうちに、選択肢が限られてしまうこともあります。
親が元気なうちに、実家を売却するのか、住み続けるのか、相続後に考えるのか、家族で方向性を話し合っておきましょう。
札幌で親名義の実家や将来の不動産相続に不安がある方は、早めにご相談ください。不動産の状況を確認しながら、売却・管理・相続後の進め方を一緒に整理いたします。
札幌の不動産相続について詳しく知りたい方は、身近な相続の専門家トップページをご覧ください。
