札幌の相続不動産｜評価額の調べ方

相続した土地や建物について、「評価額はいくらなのか」「固定資産税の納税通知書に書かれた金額を使えばよいのか」と迷う方は少なくありません。

結論からいうと、不動産の評価額は目的によって異なります。相続税を計算する場合、土地は主に路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額をもとに評価します。一方、売却を検討するときは、不動産会社の査定や周辺の取引事例を確認します。

この記事では、札幌で相続した不動産の評価額を調べる方法と、確認しておきたい書類を順番に解説します。

不動産の評価額は一つではありません

不動産には、目的の異なる複数の価格があります。最初に「何のために調べるのか」を整理すると、確認すべき数字が分かりやすくなります。

相続税評価額と実際に売れる価格は同じではありません。遺産分割や売却方針を決める場合は、一つの数字だけで判断しないことが大切です。

土地の相続税評価額は2つの方法で確認

土地の相続税評価では、所在地に応じて「路線価方式」または「倍率方式」を使います。

路線価方式
道路ごとに設定された1平方メートル当たりの路線価をもとに、土地の面積を掛け、奥行きや形状などに応じた補正を行う方法です。路線価は千円単位で表示されています。

例えば、路線価が「100」と表示されている道路に面した200平方メートルの土地なら、補正前の目安は「10万円×200平方メートル＝2,000万円」です。ただし、実際には間口、奥行き、不整形地などの条件によって金額が変わります。

倍率方式
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が定める評価倍率を掛けて計算します。

2026年中に相続や贈与で取得した財産には、国税庁が公表する2026年分の路線価図・評価倍率表を使用します。

建物は固定資産税評価額を確認

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額に1.0を掛けた金額です。つまり、自宅として使っていた建物であれば、基本的には固定資産税評価額と同じ金額になります。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書に同封される課税明細書で確認できます。ただし、「価格」「評価額」「課税標準額」など複数の数字が記載されているため、どの欄を見るべきか分からない場合は、市税事務所へ確認しましょう。

賃貸中の建物やアパート、借地権が関係する不動産などは、利用状況に応じた調整が必要になることがあります。単純に納税通知書の数字だけで確定しないケースもあります。

札幌で確認する書類と取得先

評価額を調べるときは、次の書類をそろえると確認が進めやすくなります。

・固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書
・固定資産評価証明書
・登記事項証明書
・公図、地積測量図、建物図面など
・国税庁の路線価図または評価倍率表

札幌市の固定資産評価証明書には、土地や建物の価格（評価額）と課税標準額などが記載されます。札幌市内の市税事務所または市役所本庁舎2階の税の証明窓口で請求できます。

亡くなった方の固定資産評価証明書を相続人が請求する場合は、死亡の事実と相続関係を確認できる戸籍謄本などが必要です。窓口や必要書類は変更される場合があるため、請求前に札幌市の案内を確認してください。

評価額と実際の売却価格が異なる理由

相続税評価額は税金を計算するための基準であり、そのまま売却価格になるわけではありません。実際の売却価格は、立地、土地の形状、建物の状態、接道条件、周辺の成約事例、売却時期などによって決まります。

例えば、同じ固定資産税評価額の住宅でも、地下鉄駅からの距離、除雪環境、建物の断熱性能や修繕状況などによって、買い手からの評価は変わります。

売却を検討する場合は、不動産会社の査定だけでなく、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引価格も確認できます。ただし、取引された物件と相続した不動産では条件が異なるため、公開データは相場を知るための参考として利用しましょう。

専門家へ確認した方がよい不動産

次のような不動産は、評価方法が複雑になりやすいため、税理士や不動産会社などへの確認をおすすめします。

・間口が狭い、奥行きが長い、形が不規則な土地
・道路に直接接していない土地や私道を含む土地
・複数の道路に面している土地
・借地権や貸宅地が関係する不動産
・賃貸中のアパートや貸家
・共有名義になっている不動産
・土地と建物の名義人が異なる不動産

相続税の申告が必要な場合は、土地の形状や利用状況による補正が税額に影響することがあります。また、遺産分割のための価格と相続税申告の評価額を同じにする必要があるとは限りません。何のための評価かを伝えたうえで相談しましょう。

評価額を調べる5つの手順

札幌で相続した不動産の評価額は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1．対象となる土地・建物を確認する
固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を使い、所在地、地番、家屋番号、面積、名義人を確認します。

2．調べる目的を決める
相続税申告、遺産分割、売却の検討など、目的によって必要な価格が異なります。

3．土地の評価方式を確認する
国税庁の路線価図で路線価の有無を調べます。路線価がなければ、評価倍率表を確認します。

4．建物の固定資産税評価額を確認する
課税明細書または固定資産評価証明書で、建物の評価額を確認します。

5．複雑な条件と売却価格を別に確認する
土地の形状、賃貸状況、共有関係などがある場合は専門家へ確認します。売却も検討する場合は、不動産会社へ査定を依頼します。

相続不動産の評価額に関するよくある質問

Q．固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になりますか？
A．建物は原則として固定資産税評価額と同じですが、土地は路線価方式または倍率方式で評価します。土地と建物を分けて確認してください。

Q．路線価が見つからない土地は評価できませんか？
A．路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を掛ける倍率方式を使います。国税庁の評価倍率表で地域と地目を確認します。

Q．評価額が分かれば、売却価格も分かりますか？
A．分かりません。相続税評価額は税務上の基準であり、売却価格は物件の状態や市場の需要などで決まります。売却を検討するときは別に査定を受けましょう。

Q．相続人同士で不動産の金額に合意できない場合は？
A．相続税評価額だけでなく、不動産会社の査定や必要に応じた不動産鑑定も含め、評価の目的と基準をそろえて話し合います。意見の対立が解消しない場合は、弁護士などへ相談することも検討してください。

まとめ｜目的に合った評価額を確認しましょう

相続した不動産の評価額は一つではありません。相続税を計算するときは、土地は路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額を使います。売却を検討するときは、税務上の評価額とは別に市場価格を確認する必要があります。

まずは納税通知書、固定資産評価証明書、登記事項証明書をそろえ、土地と建物の状況を整理しましょう。土地の形状や権利関係が複雑な場合は、自分だけで金額を確定せず、税理士や不動産会社などへ確認することが大切です。

身近な相続の専門家では、札幌で相続した不動産について、評価額の確認から売却・活用方法まで状況に合わせて整理します。何から確認すればよいか分からない段階でも、お気軽にご相談ください。

相続税の基本や特例については、札幌での不動産相続税対策をご覧ください。

納税通知書や相続後の手続きについては、札幌で相続した不動産の固定資産税は誰が払う？も参考にしてください。

札幌の不動産相続については、身近な相続の専門家トップページをご覧ください。

参考：国税庁「土地家屋の評価」、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」、札幌市「市税の証明と閲覧」、国土交通省「不動産情報ライブラリ」