札幌で相続した空き家の3,000万円控除とは？

親が住んでいた札幌の実家を相続し、空き家のまま売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける可能性があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。

ただし、相続した空き家ならすべて対象になるわけではありません。建築時期、相続後の利用状況、売却期限、耐震性や解体の状況など、複数の要件があります。

この記事では、札幌で相続した空き家を売却する方に向けて、特例の主な条件と札幌市で必要になる確認書の申請方法を整理します。

結論｜条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除

この特例は、相続した空き家の売却代金から3,000万円を引く制度ではありません。売却によって生じた譲渡所得から、最高3,000万円を控除する制度です。

令和6年（2024年）1月1日以後の売却で、対象となる家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、特別控除の上限は2,000万円です。

適用期限は令和9年（2027年）12月31日までですが、個々の物件には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限もあります。どちらか一方だけでなく、両方を満たす必要があります。

特例の対象になる空き家の主な条件

対象となる家屋には、主に次の条件があります。

・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋である
・区分所有建物登記がされた建物ではない
・相続開始の直前まで被相続人が主に住んでいた
・相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかった
・相続後、売却まで事業、賃貸、相続人の居住に使用していない

そのため、一般的な戸建住宅は対象になる可能性がありますが、分譲マンションは原則として対象になりません。被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合も、要介護認定など一定の条件を満たせば対象になることがあります。

売却期限と耐震・解体の条件

売却は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。さらに、制度自体の適用期限である2027年12月31日までの売却であることも必要です。

売却代金は1億円以下でなければなりません。また、親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係にある人への売却は対象外です。

家屋を残して売る場合は、原則として一定の耐震基準を満たす必要があります。家屋を取り壊して敷地を売る方法も対象になり得ます。2024年1月1日以後の売却では、売却後に買主が耐震改修または取り壊しを行い、売却した年の翌年2月15日までに要件を満たす方法も認められています。

札幌市で確認書を申請する流れ

特例を使って確定申告するには、空き家が所在する市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。札幌市内の家屋については、札幌市へ申請します。

申請書と必要書類をそろえ、札幌市都市局建築指導部建築安全推進課の空き家対策担当係へ、郵送または持参で提出します。札幌市は、申請から発行まで数日かかり、書類の不備がある場合は追加対応が必要になると案内しています。

売却方法によって使用する様式が異なります。

・様式1-1：耐震改修した家屋、または家屋と土地を売却
・様式1-2：家屋を取り壊して土地を売却
・様式1-3：売却後、翌年2月15日までに耐震改修または取り壊し

確認書は特例の適用に必要な書類の一つですが、確認書が発行されただけで税務上の全要件を満たすと確定するわけではありません。最終的な適用可否は税務署や税理士へ確認しましょう。

申請前に準備したい主な書類

必要書類は売却方法や老人ホーム等への入所の有無によって異なります。一般的には、次のような資料を確認します。

・被相続人の住民票の除票
・相続人の住民票
・家屋と土地の登記事項証明書
・売買契約書の写し
・電気、ガス、水道の使用中止日がわかる書類
・家屋を取り壊した場合は閉鎖事項証明書など
・老人ホーム等へ入所していた場合は、要介護認定や入所に関する書類

実際に提出する書類は、札幌市が公開している各様式の「必要書類一覧チェックシート」で確認してください。売却後に集めにくい書類もあるため、売買契約を結ぶ前から準備を始めると安心です。

対象外になりやすいケース

次のような場合は、特例の対象外になる可能性があります。

・家屋が1981年6月1日以後に建築されている
・分譲マンションなどの区分所有建物である
・相続開始直前に、被相続人以外の人も住んでいた
・相続後に相続人が住んだ、または賃貸に出した
・売却期限を過ぎている
・売却代金の合計が1億円を超える
・家屋を残して売るが、耐震要件を満たさない
・親族など特別な関係にある人へ売却する

特に、相続後に短期間だけ住んだ場合や貸した場合、複数の相続人が分けて売却した場合は判断が複雑です。売却を進める前に確認しましょう。

よくある質問

Q．特別控除を使えば税金が必ず3,000万円安くなりますか？
A．いいえ。譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。譲渡所得が3,000万円未満なら、その金額が控除の上限になります。税額が3,000万円減る制度ではありません。

Q．相続人が3人以上の場合も3,000万円控除ですか？
A．2024年1月1日以後の売却で、対象の家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除上限が2,000万円になります。

Q．親が老人ホームに入所していた家も対象ですか？
A．要介護認定を受けていたことや、入所後も家屋が一定の状態で維持されていたことなど、所定の条件を満たせば対象になる可能性があります。

Q．札幌市の確認書はどこへ申請しますか？
A．札幌市都市局建築指導部建築安全推進課の空き家対策担当係へ、必要書類を添えて郵送または持参します。

売却前のチェックリスト

特例を検討するときは、次の順で確認すると整理しやすくなります。

1．建築年月日と区分所有建物でないことを登記で確認
2．相続開始前の居住者と老人ホーム等への入所状況を確認
3．相続後に居住、賃貸、事業利用をしていないか確認
4．相続開始日から売却期限を計算
5．耐震改修、現況売却、解体後売却のどれで進めるか検討
6．売却価格が1億円以下か確認
7．札幌市の申請様式と必要書類を確認
8．確定申告前に税務署または税理士へ適用可否を確認

不動産会社へ査定を依頼するときも、「空き家の3,000万円特別控除を検討している」と伝えておくと、売却方法と日程を整理しやすくなります。